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股神巴菲特(Warren Buffett)和老拍档查理·芒格(Charlie Munger)多年来共同在股市里打拼，他们如今对美国商业地产越来越担心。他们认为，该行业正在酝酿一场风暴，可能席卷银行并影响更广泛的市场。报告预测，2030年商业地产需求仍可能比2019年低近20%。对股神而言，痛苦并不一定意味着机会，巴菲特旗下伯克希尔哈撒韦公司在商业房地产领域从未真正活跃过。

巴菲特在今年5月伯克希尔哈撒韦公司股东大会上表示，建筑物不会消失。芒格随即插话道：“但业主们确实会走。我认为，美国和世界其他地方的市中心空心化将是严重且相当令人不快的。我相信美国经济最终将渡过这场风暴，但商业实体遗产最终将涉及不同的所有者。”

(来源:Yahoo Finance)

Money Wise评论指出，芒格和巴菲特的担忧可能是基于这样一个事实，根据咨询公司麦肯锡(McKinsey)最近的一份报告，大都市地区商店附近的人流量比大流行前的水平低了10-20%，而办公室的出勤率比新冠疫情之前低30%。

报告预测，由于这些趋势和其他因素，2030年办公空间的需求仍可能比2019年低近20%。

这对商业房东来说是个坏消息，对于他们的贷款人来说，这是更糟糕的消息。芒格在4月份接受英国《金融时报》采访时表示，美国银行业的商业房地产领域“充满了不良贷款”。

美联储上周发表报告显示，在其关于金融稳定性的调查中，受访者最关心的问题包括持续通胀导致利率保持在高位的可能性，以及商业房地产市场的潜在损失。路透社报道称，美联储最新半年度金融稳定报告指出，75%受访者认为这两个问题是近期的突出风险。

约有50%受访者表示，今年春季三家区域银行倒闭后对银行稳定性感到担忧，这与5月报告中的水平相似。

总体而言，美联储发现金融体系中的几个薄弱环节，包括股票和房地产等资产估值处于历史高位。具体来说，美联储发现商业房地产估值仍然很高，即使在写字楼价格已经因空置率高企下降。

“如果经济意外放缓，普遍较高的杠杆水平可能会使一些企业不堪重负甚至倒闭。在经济温和衰退，写字楼物业估值出现回调的情况下，可能会导致一系列拥有较大商业地产部位的金融机构蒙受重大损失，其中包括一些地区性银行、社区银行和保险公司，”美联储警告说。

最终，更高的利率、更低的租金收入以及由此导致的房产价值下降，可能会让其中一些贷款陷入水下，这意味着未偿余额将大于相关房产的价值。

对巴菲特和芒格等长期投资者来说，痛苦并不一定意味着机会。“伯克希尔哈撒韦在商业房地产领域从未真正活跃过，”芒格在5月份股东大会上接受美国CNBC记者贝基·奎克(Becky Quick)的问答环节时表示。

他进一步分析称：“商业地产对应税投资者来说，比对像伯克希尔那样纳税的公司更有效。”

伯克希尔哈撒韦公司没有专注于商业地产，而是更积极地参与住宅房地产开发，近几个月增持了多家住宅建筑商的股份。该投资组合目前包括DR Horton(DHI)、Lennar(LEN)和NVR的大量头寸。

外媒称，潜在的住宅建设繁荣，可能会让他们所有人受益。

据全国房地产经纪人协会称，美国住房短缺量为550至680万套。这是因为自金融危机以来的过去十年里，组建的家庭数量多于建造的房屋数量。现在木材价格较低且需求持续存在，投资者押注于房地产繁荣。